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鸡飞“蛋”打“壳”碎一地 会成为北漂的最后一根稻草么

11月中下旬的北京已经进入初冬,最近一直在下雨夹雪,最低气温接近零度。这样的天气,周末原本应该待在暖气屋里,安静的看看书,以及惬意地品尝各种美食。

但对于那些从蛋壳上租房的人来说,却随时都有可能被房东赶到大街上。

因为蛋壳资金链出现问题,到期难以继续支付高租金和物业费,甚至不断传出即将破产的消息。受此影响,杭州,上海,北京等各大城市的房东开始纷纷解除与蛋壳的房屋租赁协议。

鸡飞“蛋”打“壳”碎一地  会成为北漂的最后一根稻草么

娱乐资本论矩阵号剁椒娱投(ID:ylwanjia)的编辑来到蛋壳位于北京朝阳门附近的总部,看到了这样一幕。

“我在这排了一整天,没有人给说法,房东今天就要赶我出门!现在回去没水没电没暖气,这房子我还怎么住?我两天前刚交了房租,出差一回来,房东就把我家门锁换了,让我搬家。”一位小伙子蹲在墙脚,双手揪着自己的头发。

晚上5点半,一群手拿排号纸条的租客和房东围堵在北京朝阳门外一所大厦二楼蛋壳公寓总部。一个穿着深蓝色毛衣的员工从白色扇门中出来,突然告诉他们,今天公司已经下班了。

房东、租客们请了一天的假,在这里排队,疲惫与怒火在这一瞬间被点燃了。

这位矮胖的员工被围堵在众人中间,大声嘶吼,“明天再来吧!里面真的没有人了,员工没发工资,部门的人都跑光了。现在里面的员工还是从别地借调过来的。”然而众人并没有看见有员工从这个门走出来。

一面是那些被房东赶走的租客面临无房可住的窘境,其中一些人甚至卷入了贷款的纠纷;而另一面,由于一则“我爱我家疑似接盘蛋壳”消息导致的蛋壳股票暴涨的大戏正在上演。延续前日大涨75%之后,昨日蛋壳再次暴涨100%。两相对比,一冷一热,无疑是莫大的讽刺。

据了解蛋壳公寓的租户80%以上都是21-28岁的年轻人。租房是他们毕业后踏入社会的第一步。由于近几年长租公寓垄断,租房价格高涨,很多身处北京、上海等一线城市的打工人只能租得起一间十平米左右小小的房间作为自己在这座城市的落脚点。

而现在,可能连这一间小小的房间都无法安居。

蛋壳在踢皮球

走上大厦二楼,四方环形的走廊里站满了人,六位穿着制服的警察笔直地站在蛋壳公司小门口。局促,愤怒,迷茫,在这些房东和租客的脸上变换。

他们手里都攥着黄色和白色两种颜色的纸条。一位正在排队的租户说,黄色的纸条是昨天没有办完业务的,今天可以优先办理。白色是今天预约的,我估计今天排不上了。

“蛋壳根本没解决问题!就是在踢皮球!”刚刚从蛋壳公司沟通出来的张月愤愤地抱怨。

张月唯一的诉求是退租,并解除和微众银行的贷款协议。

蛋壳员工的回复是,她想退房可以马上无责退租,但是贷款现在解除不了。建议张月在微众银行小程序上申请征信保护。但是明年3月征信保护到期后,如何处理,蛋壳员工也语焉不详。

这也就是说如果张月现在选择退租,不仅没有房子住还得继续缴纳银行贷款。

与此同时,蛋壳还给了她另一个解决方案,如果房东强制要求搬家的话,蛋壳可以在附近小区给她再换一套房子。

“我估计蛋壳就是在拖延时间,他们现在本来就没钱,哪儿来的房子给我换呢?难道我住几天又被另一个房东赶出门吗?”张月着急地快哭了出来。

遇到同样情况的还有王小。他当初花了三万六和蛋壳签了年租合同,前几天房东找上门表示,蛋壳这个月没有打房租,如果月底收不到钱,就要请他搬出去。

王小希望能退租把剩余租金拿回来,找新的房子。如果蛋壳解约,房间的密码锁随时会失效,而这部分租金会打到王小在蛋壳APP内的账户内,不过目前无法提现。这笔钱可以用来在蛋壳APP内重新选择正常房源支付租金。

在蛋壳总部所在的楼层门口,人群在街道上排成两列,左边是房东,右边是租客,各放了一张桌子,上边贴了二维码,租客房东分别扫码排号,预约时间。

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站在这里,会发现无论你在这座城市从事什么工作,出入国贸CBD亦或是在街道里奔波送餐,你都是一个外来者,没有房子,面对突如其来的风险毫无抵抗能力。

蛋壳拿不出钱,微众银行只能延期还贷款,房东没收到房租赶人,租户交了钱没地方住,甚至背负贷款,四方形成一个无解的困局。

深夜0点,一个租客建立的蛋壳维权群里,突然有一个人说话“我睡不着,失眠了” ,“这谁睡得着啊,明天房东来找我怎么办。”另一位群友回到。

在本该安睡的房间里,这些蛋壳租户无法安寝,谁也不知道,明天房东会不会就上门换锁,赶人。

便宜与欺骗,蛋壳租房乱象

蛋壳公寓官网显示,蛋壳累计服务100万+用户,并且根据招股书,截止去年三季度末约67.9%的租客使用了租金贷。为什么这么多人选择在蛋壳租房,并使用租金贷?

便宜。

今年8月底采用租金贷方式在蛋壳租房的李斌算了一笔账。

他现在租的房子原租金是3000,蛋壳给他免了2.5个月房租。租住第一个月立马返现半个月房租,剩下的钱分别在2-11个月以每月300多的金额依次返现到他的账户内,算下来每个月实际只用付2200房租。如果不使用租金贷,按照季付或者半年付的话,每个月就要付3000左右的房租。

如果房子不出问题,就只用付9.5个月的房租听起来还是十分划算的。但是从10月开始,蛋壳返现在他APP账户里的钱就提不出来了。

李斌说,现在蛋壳已经渗透到58和安居客了,中介在上边发布假房源,吸引用户。当时他在安居客看房,留了不超过5次手机号,一天之内有不下于十个蛋壳中介给他打电话,想要加他微信。

关于租金贷的问题,李斌说自己之前是有了解过的,但是管家在介绍的时候非常模糊。

而有些刚刚来到北京租房的毕业生,在不知情的情况下与微众银行签了贷款合同。

今年刚毕业的张璐,蛋壳管家签约时告诉她,毕业生有优惠可以月付租金,但是签约时只说蛋壳向微众融资了10个亿,这个钱是微众给的,并且担保绝不影响征信,逾期就会冻结门锁,合同就会解除。

直到第一个付款前7天收到微众发来的短信,她才知道自己和微众签了贷款。

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另一位男生也说,当时管家就告诉我,都是这么操作的,没跟我提过贷款的事,然后让我扫二维码,催促着签了一堆合同,结果现在已经停电半个月了。

而在今年9月发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》第二十三条规定:住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

接近蛋壳的人士透露,年中蛋壳定了战略要减少租金贷比例,当时还是挺重视的。但是蛋壳总部对于管家的约束能力有限,总部要求管家在租房的时候,向用户说明和微众银行贷款的相关事项,不能欺骗用户,但是执行不起来。有些管家为了自己的业绩,能够签下合同,可能就会欺骗用户使用租金贷。

许多租户关心的问题是自己如果被房东赶走,没有住房子后租金贷是否解除。

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北京市天元律师事务所的杨燚律师表示:这首先需要看贷款合同是否有类似的约定解除条款。如果没有的话,一般来说,租户和微众银行之间是借贷关系,而租户和蛋壳之间是租赁关系,两者是两个法律关系并不能混为一谈。

简单的说,就是微众银行借了钱给租户,租户需要按时还贷款,不会因为没有房子住,贷款合同就失去效力。

除非租户能够证明当时签订这份合同是有实质问题的,比如租户可以证明当初贷款公司和蛋壳一起恶意串通、存在欺诈、故意骗走租户贷款,则可以考虑向法院申请合同无效。

11月16日微众银行发布公告,如果租客已被迫搬离,可以登录“微众银行租住消费贷款”公众号,回复“信息登记”。微众银行将就贷款事宜做出适当安排,保证至少在2021年3月31号前,租客的征信将不受影响。当晚微众银行小程序因为涌入用户过多,陷入崩溃,目前已经修复。

但是租户需要注意的是,在微众银行小程序上申请征信保护后,后续微众还需审核通过后,才可生效。如果申请成功,2021年3月31号保护期结束后,租户还需要一次性还贷款+利息+罚息的钱。

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目前从效率的角度来看,通过法律途径,难以快速保证租户的权益。

砸在蛋壳头上的达摩克利斯之剑

长租公寓的商业模式相信大家早已不陌生。

简单来说,长租平台为了有更多的资金流来占有市场,一般会引入第三方金融机构,以房租优惠及月付诱导租户使用租金贷服务。平台利用租户个人信用做承诺,向第三方金融机构一次性贷款12个月,而这些钱并不是打给租户,而是进入长租平台账户内,租户还得每个月偿还贷款。

而长租平台一次性拿到12个月的钱后,只用按季或者按月把房租打给房东。剩下扣在长租平台手里的钱,就可以用来去拓展新的房源或者去做投资。

而第三方金融机构是和租户个人签订贷款合同,即使长租平台倒闭,租户为了自己的征信也必须继续还贷。

租金贷模式一旦跑起来,这就意味着长租平台的房屋出租率必须保持在一个相当高和稳定的水平,才能有源源不断地现金流维持租房成本。一旦出现房屋出租率下降,房租降低,大量租客退租,脆弱的现金流就有可能马上断裂。

但是自18年9月起,各城市开始严查隔断房、群租房后,蛋壳每套房子可收房租更少。并且2019年12月公布的《关于整顿规范房屋租赁市场秩序的意见》中规定,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

CCTV2《经济信息联播》报道今年受疫情影响,市场整体租赁需求和租金都成下跌态势,市场租金水平已经接近甚至低于前两年。租赁需求减少,租金降低,蛋壳现金流的进账就少了。

另一位接近蛋壳的人士透露,今年上半年基本上每天都会有人来蛋壳公司门口。那时候主要是房东和装修供应商等。疫情的时候,蛋壳强制要求房东减租或减免一个月租金,导致房东上门维权,并且拖欠了一些装修、保洁供应商的款项,但是也没有像现在这么大规模。

我们从今年蛋壳大事件的时间线,来看看悬在蛋壳头上的达摩克利斯之剑是何时落下的。

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可以看到自10月开始,蛋壳的现金流危机就初露端倪,供应商上门讨要欠款,蛋壳破产传闻,造成了其他没收到货款的供应商、房东、租户的恐慌。

在群体恐慌的心理下,大批供应商集体上门讨钱、房东担心拿不到房租前来解约,租客也纷纷退租,新房客不敢租房,如此蛋壳现金流急剧减少 。

最终矛盾在11月16号集中爆发,最终鸡飞“蛋”打,“壳”碎一地。

11月9日,北京市住建委针对蛋壳公寓已成立专办小组,希望能平稳解决此事,后续处理方案会及时公布。

当下与反思长租公寓分散式模式成功与否,租金贷监管缺位等问题,同等急迫的是,蛋壳能否自救。

在蛋壳资金链引发的这场风波里,没有任何一方是赢家。微众银行面临租户起诉的风险,房东面临再次空档,而租房的年轻人,是里面最大的受害者,他们一边要继续还微众银行的贷款,一边要继续找房子,一边还要在寒冷的冬日准备搬家。

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